【中古住宅を購入する際の不安。既存住宅状況調査を活用した3つの効果】

今回は【中古住宅を購入する際の不安。既存住宅状況調査を活用した3つの効果】についてです。


これから中古住宅を購入してリフォームを検討されている方には、既存住宅状況調査(ホームインスペクション(以下インスペクションで統一))の有無を確認することをおススメします。


インスペクションとは、既存住宅の建物状況調査のことを指し、構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分について専門家が行う調査のことです。


英単語としての「inspection」には「点検、検査、視察」といった意味があります。


インスペクションは、2018年4月1日の改正宅地建物取引業法の施行に伴い、不動産売買に取り入れられた制度です。


2018年4月1日以降、インスペクションの結果の概要が重要事項説明において説明されるようになりました。


重要事項説明とは、不動産の売買契約時に不動産会社が買主に対して行う物件の重要な内容の説明です。


ただし、売主にも、買主にもインスペクションを行わなければならない義務はありません。


インスペクションはあくまでも売主と買主の自由意思で行われるものであり、実施されていれば重要事項説明時に不動産会社が買主に対して説明を行うものになります。


インスペクションの費用相場は5万円程度です。



インスペクションには、次の3つの効果があります。


1.売却物件の状況を明らかにできる

2.合格すれば買主に安心感を与えることができる

3.瑕疵担保保険を付保することができる



1.売却物件の状況を明らかにできる


インスペクションの1つ目の効果は、専門家が建物を調査することで、売却物件の状況を明らかにできるという点です。


2020年4月から買主保護の制度として、契約不適合責任というものが創設されました。


契約不適合責任とは、種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しないものがあるときに売主が負う責任です。


契約不適合責任は、契約書の内容と異なるものを売ったときに売主が責任を負います。


具体的には、売却後、買主から「追完請求(修繕の請求のこと)」や「契約解除」、「損害賠償請求」といった責任追及を受ける可能性があります。


契約不適合責任による責任追及を受けないようにするには、契約書に売却する物件の内容をきちんと書くことが必要です。


契約不適合責任では、例えば雨漏りをしているような物件であっても、買主の了承の上で「雨漏りをしています」ときちんと書いて契約をすれば契約不適合責任を問われることはありません。


問題なのは、雨漏りをしているのにも関わらず、雨漏りについて何も記載していない契約書の場合です。


この場合、契約の内容とは異なるものを売却したということになり、売主は契約不適合責任を追及されることになります。


売却する物件の内容を契約書にしっかり書き込むには、一度、建物を調査することが効果的な対策です。


インスペクションは、専門家による建物調査なので、建物の状況を明らかにすることができます。


そのため、インスペクションには契約不適合責任を追及されるリスクを下げることが可能となります。



2.合格すれば買主に安心感を与えることができる


2つ目の効果は、「インスペクションに合格すれば買主に安心感を与えることができる」という点です。


インスペクションは、どちらかというと戸建てをイメージして作られた制度です。


戸建て住宅は木造も多く、マンションのような堅牢な作りではありません。


雨漏りの可能性やシロアリによる床下の腐食等の可能性が高く、買主にとって戸建ては不安な要素が多いのです。


そのため、マンションよりも戸建ての方が売主に安心感を与える効果は高くなります。


インスペクションは、基本的には買主にメリットが大きい制度です。


買主が自分では見抜けない劣化を専門家に見つけてもらえるので、インスペクションを受けている物件なら、安心して購入することができるようになります。



3.瑕疵担保保険を付保することができる


3つ目の効果は、「インスペクションに合格すると、瑕疵(かし)担保保険を付保することができる」という点です。


瑕疵とはキズのことを意味します。


瑕疵担保保険(既存住宅売買瑕疵保険)とは、売却後、物件に瑕疵が発見された場合、その補修費用の一部を保険金によってまかなうことができる保険のことです。


瑕疵担保保険に加入するには、以下の2つの要件を満たすことが必要です。


1.インスペクションに合格している建物であること(1年以内のもの)


2.新耐震基準に適合した建物であること。


インスペクションは、ただ受けるだけでなく、合格することが必要です。


合格とは、不具合がないことを指します。


また、新耐震基準に適合した建物であることも必要です。


新耐震基準とは、昭和56年(1981年)6月1日以降に適用された耐震基準を指します。


それに対して、昭和56年(1981年)5月31日以前に適用されていた耐震基準を旧耐震基準と呼びます。


1981年5月31日以前の建物(旧耐震基準時代の建物)であっても、全ての建物が新耐震基準を満たしていないわけではありません。堅固に作られていれば新耐震基準を満たしている建物は存在します。


耐震診断を行って新耐震基準を満たしていることを証明できれば、旧耐震基準時代の建物であっても瑕疵担保保険の付保は可能です。


1981年6月1日以降の建物であれば、インスペクションに合格するだけで瑕疵担保保険を付保することができますので、つけることをおススメします。



弊社でも既存住宅状況調査を受け付けておりますが、こちらのサイトから業者検索ができます。


一般社団法人 全日本ハウスインスペクター協会



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